不動産投資

【簡単解説】不動産投資とは?(概念理解)

簡単解説・不動産投資とは?

25歳・会社員
会社員だから何となく安定してはいるけど、漠然と将来が不安だな~。

それに、新型コロナウイルスとかでいつ会社が倒産するかも分からないし。

資産形成とかしておいた方がいいんだろうけど、株?FX?不動産?

何をやったらいいのか分からないんだよな~。

 

不安を感じることはとても大事!

会社が倒産するかもしれないし、転職したくなるかもしれない。

結婚して家族とハッピーに暮らすためにだってお金は必要。

目的はそれぞれでも、将来に「備える」ことはとても大事!

一歩

 

そんな不安を抱えるあなたはこのページでこんなことを理解できます。

  • 不動産投資ってこういうもの
  • 銀行に貯めているのでは「備え」にならない
  • 現状維持という「リスク」
  • サラリーマンはなぜ「不動産投資」なのか

 

【不動産投資とは①】不動産投資ってこういうもの

ここは実例でイメージを持ってもらった方が分かりやすいかもしれないですね。

 

私はこれまでにワンルームマンション(分譲マンションの1部屋)を2件購入しました。

そのうち1件はすでに売却をしています。

今回はその売却済みの物件を例に「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」という2種類の収入の仕組みを教えます。

 

【実例:葛飾区の1Rマンション】※売却済

このワンルームマンションは2013年に480万円で購入しました。

「480万円で購入」とは言っても480万円を現金で支払ったわけではありません。

480万円のうち、50万円は現金で、430万円は銀行からのローンを利用しました。

50万円の現金はそれまでに私が会社員をしながらコツコツ貯めていたお金です。

 

その他に諸経費がかかります。(まだしっかりと理解する必要はないです

  • 仲介業者への仲介手数料
  • 土地建物の権利に関する司法書士への依頼報酬
  • ローンを申し込むための銀行への手数料

このほかにもありますが、全体で物件販売価格の7%くらいかかります。

この物件の場合は諸経費は30万円ほどかかりました。

 

つまり、480万円のワンルームマンションを購入するには

  • 物件販売価格480万円(現金50万円+ローン430万円)
  • 諸経費30万円

合計で510万円の支払いを行ったということです。

(そのうち、自分自身の貯蓄していたお金は80万円使ったことになります)

 

ここまでが購入時の話です。

 

ここからは購入後の「賃貸運営」に関する話です。

月々の収入と支出の話をすると、

〔収入〕家賃 55,000円

〔支出〕総額 35,000円

→→〈内訳〉管理会社への支払い 3,000円

→→〈内訳〉管理組合への支払い 13,800円

→→〈内訳〉銀行へのローン返済 16,800円

→→〈内訳〉固定資産税(月割)   1,400円

〔利益〕20,000円(55,000円-35,000円)

 

※「管理会社って何?」「管理組合って何?」「どう違うの?」という疑問があるかと思いますが、ここでは一旦置いておきましょう。

※また、「固定資産税」という税金の支払いは年間分を一括払いか、四半期(3ヶ月)単位の支払いとなります。ここでは分かりやすいように月々の費用に割って載せてみました。

 

基本的にはこの毎月の家賃収入のことを「インカムゲイン」と呼びます。

厳密に「インカムゲイン」が55,000円のことを指すか、21,400円のことを指すかは普段あまり意識していません。

調べてみても、厳密な使い分けは無さそうです。

 

私個人としては、21,400円が実質的な収入という意味で「インカムゲイン」かなと思っています。

 

さて、話には続きがあります。

この物件は2017年に売却しました。

480万円で買った(510万円で買った、もしくは80万円で買ったという見方もできるかもしれませんが、ここでは販売価格ということにします)ワンルームマンションがいくらで売れたでしょうか。

 

24歳・会社員
500万円くらい?

 

25歳・会社員
いや、普通に考えて買った値段より高くは売れないでしょう。

450万円くらいじゃない

 

26歳・会社員
でも、こんなにもったいぶる訳だから600万円とかかもよ?

 

24歳・会社員
逆に、300万円とかだったら、笑えるねw

 

正解は、780万円です!
一歩

 

25歳・会社員
なっ、ななひゃく!?

 

これは完全に奇跡的要素(※)もありました。

だから780万円で売れたことが凄いとかそういうことではありません。

ただ、事実として購入価格(480万円)から300万円アップの780万円で売ることができました。

※奇跡的要素とは東京オリンピック開催が決まったことによる「オリンピック特需」です。この話は続きもありますのでまた今度。

 

300万円アップ分がそのまま利益かというとそうでもないのです。

不動産仲介業者への仲介手数料も払わないといけないですし、税金も払わなくてはなりません。

手元に残ったのは100万円強でた。

それでも100万円強の利益が出たわけですから凄いし、有難いですよね。

この売却による利益(100万円強)を「キャピタルゲイン」と言います。

 

全体をおさらいします。

この葛飾区のワンルームマンションでは

  • 購入時 :80万円の現金(それまでに会社員人生で貯蓄していたお金)を払った
  • 賃貸運営:4年間(48ヶ月間)毎月20,000円の利益を受け取った(合計96万円)
  • 売却時 :売却による利益として100万円強を受け取った

となります。

(本当は確定申告のこととか細かな話がありますが、ここでは割愛します)

 

80万円の元手で約200万円を手に入れたことになります。

し引き約160万円の儲けということになります。

 

不動産業者の方と話をしても、これは非常に上手くいったケースだということでした。

なので、これをスタンダードだと思ってはいけませんが、不動産投資の大きな流れとはこういうものです。

 

 

【不動産投資とは②】銀行に貯めているのでは「備え」にならない

25歳・会社員
でも結局投資なんてリスクもあるわけだから、資産形成するって言ったら、現金で確保しておくことが一番無難じゃない?

利率が低いとは聞くけど、銀行に預けておくことが一番賢い選択ということでしょ。

元本保証(投資した金額は減ることなく守られる)の投資なら少しは安心かもしれないけどね。

でもそれもどれくらい儲かるのかはよく分からないな

 

その気持ち分かるな~。結局、現金が一番強いイメージってあるよね。

でも銀行に預けておくというのは安心とは言い難い。

元本保証(投資した金額は減ることなく守られる)の投資なら、お金は減らないかもしれないけど、、、

では、実例で見てみよう

一歩

 

銀行にお金を預ける

銀行にお金を預ける(預金する)とどのくらいお金が増えるのだろうか。

そもそも銀行の普通預金の金利分(利息)の計算方法って知ってますか?

 

2020年5月1日時点では三井住友銀行の金利(年利)0.02%が他と比べて高いようでしたので、これでシミュレーションしてみましょう。

(例1)

普通預金に10万円を1年間引き出さずに預けておく。

金利は0.02%で1年通して金利(年利)は変わらないと仮定。

さて、1年後の利息は?

(答)

まずは、1日あたりの利息を計算します。

100,000円(預金残高) X  0.02%(年利) ÷  365日(日割り)= 0.0547945…円

次に、1年分の利息を計算します。

0.0547945…円  X  365日(年間日数)= 20円

そこから税金を差し引きます。(税率は20%)

20円  -  (20円  X  20%) =  16円

 

年間で16円も利息(儲け)ができました!

 

でも、現実的には、預金は毎日変動しますよね。

給料日には増えて、そこから段々と減っていくのが普通ではないでしょうか。

そこで、現実的なシミュレーションもしてみましょう。

(例2)

キャッシュレス(クレジットカード払い)主体の生活パターンで考えてみます。

ただし、1年分やるのは気が遠くなるので1ヶ月分でご勘弁を!

(答)

残高の推移

11/25 180,000円(お給料振込)

11/26 166,527円(光熱費支払い)

11/27 156,527円(現金引き出し)

11/28-12/14 156,527円(変動なし)

12/15   75,211円(クレカ引き落とし)

12/16-12/19   75,211円(変動なし)

12/20  5,211円(家賃引き落とし)

12/21-12/24     5,211円(変動なし)

 

これをまず日ごとに利息を計算します。金利(年利)は0.02%とします。

11/25 180,000円  X  0.02% ÷ 365日(日割り)= 0.09863…円

11/26 166,527円  X  0.02% ÷ 365日(日割り)= 0.09124…円

11/27 156,527円  X  0.02% ÷ 365日(日割り)= 0.08576…円

・・・

12/23 5,211円  X  0.02% ÷ 365日(日割り)= 0.00285…円

11/24 5,211円  X  0.02% ÷ 365日(日割り)= 0.00285…円

 

日ごとの利息を1ヶ月分合計します。

0.09863…円 + 0.09124…円 + 0.08576…円 + ・・・ + 0.00285…円 =1.95404円

 

そこから税金を差し引きます。(税率は20%)

1.95404円 -(1.95404円 X 20%)= 1.5632円

 

1ヶ月だと約1.6円の利息(儲け)となります。

1年分(12倍すると)だと約19円の儲け。

本当はボーナスとかもあるでしょうから、1年間で約30円くらいは利息(儲け)がもらえるイメージです。

 

でも、急な必要に迫られて、夜中にATMで預金を引き出した経験とかってないですか?

平気で216円とか手数料がかかりますよね。

 

一回の手数料で7年分の利息が吹き飛ぶわけです。。。

 

本当に銀行に預けておくだけで、資産形成は本当に大丈夫でか?

 

元本保証の投資

元本保証の投資というと「定期預金」になります。

銀行に数年間預けておくと契約期間終了とともに利息がついて返ってくるというシステムです。

2020年5月1日時点では、オリックス銀行が0.22%(3年定期・100万円~)で一番金利が高いようです。

100万円を3年間預けておくと複利計算で5,275円(税金差し引き後)となります。

 

3年間で5,275円。1年あたり1,758円。1ヶ月あたり147円。

 

これを続けて人生潤いますか?

 

【不動産投資とは③】現状維持という「リスク」

25歳・会社員
普通預金も定期預金は大したことないことは分かったよ。

でも、やっぱり、やっぱりリスクが怖いよ

 

そうだよね、リスクは怖いよね。

リスクを怖がるのは人間の本能だから、むしろ健全。

せっかく貯めたお金が減ったり無くなってしまったら

悲しいもんね。

そしたら、少し目線を変えてみようか。

一歩

 

25歳・会社員
目線を変える?

どういうこと?

 

例えば、君は今毎月コツコツと2万円を貯蓄しているとする。

この2年間で48万円貯まった。この48万円が減るのは嫌だし、

無くなるなんて考えられない。

一歩

 

25歳・会社員
そうそう

 

でも、それって今の日常がずっと続く前提で考えていない?

毎月2万円貯蓄できる生活とか、毎日会社に行っている生活とか。

当たり前だって思っていない?

事故してこれまでのように働けなくなったりしたらどうするの?

一歩

 

25歳・会社員
・・・いや、それはその時になったら・・・

 

今持っているお金に焦点を当ててしまうと、どんな投資も怖くて仕方がないものです。

でも、現在の新型コロナもそうですが、予期せぬトラブルはいつ襲ってくるか分かりません。

資産形成について何も始めようとせず、ただただ会社で働くだけを繰り返しているといつの間にかキリギリスになってしまいます。

「え、こんなに会社で頑張って働いているんだから、自分はアリだよ」って思いますよね。

でも会社の中ではアリということで、人生においてはキリギリスということになってしまうわけです。

それって切なくないですか?

 

【不動産投資とは④】サラリーマンはなぜ「不動産投資」なのか

サラリーマンには不動産投資が合っていると思います。

サラリーマンのメリットデメリットの両方とも不動産投資に合っていると思うからです。

【サラリーマンのメリット】

  • 収入は安定している
  • エクセルなど、自分でシミュレーションするスキルも持っている
  • 通勤定期券の範囲内であれば休日も物件探しの交通費がタダになる

【サラリーマンのデメリット】

  • 勤務時間中は忙しくて投資に時間を割いてられない

 

株やFXは毎日、朝晩(できれば昼間もチョコチョコと)スマホやPCで値動きを見ている必要があります。

これは会社員にはなかなか馴染まない行動パターンです。

「不労所得」という言葉があります。

働かずして収入を得るという意味ですが、時間の拘束が多い会社員にとっては、これが望ましいでしょう。

自分が会社で働いている間、常にワンルームマンションがお金を稼いでくれているわけです。

 

また、別の記事でもしっかり説明したいと思いますが、サラリーマンは銀行ウケが本当に良いです。

言い換えれば、サラリーマン以外(個人事業主など)は銀行からお金を借りることは難しいのです。

 

つまり、サラリーマンであるいうこと自体があなたの一つの武器となるわけです。

この武器を使わないのは、サラリーマンであることの半分くらい損していると私は思います。

 

少しでも、不動産投資に興味を持たれるようでしたら、こちらで不動産投資のロードマップを解説していますのでご覧ください。

【ロードマップ】不動産投資の始め方~初心者のための入門編~

 

 

 

千里の道も一歩から。

最後までお読みいただき、ありがとうございました!

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