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【徹底解説】不動産投資を40代で始める不安要素５つ
何歳までなら不動産投資を始めても大丈夫なのかな？
40代で始めることはもちろん可能だけど、条件付きだと思う。
その条件とは、今既に不動産投資に充てられるお金が500万円以上あること。
それくらいの貯蓄がないなら、他の副業を考えた方が良いと思うよ。
不動産投資を始める時期に迷っているあなたはこのページでこんなことを理解できます。
- 40代は「子育て」という壁に阻まれるので、不動産投資を始められる人が限られる
- 40代はセカンドライフを考え始める時期にも差し掛かり、不動産投資に全力投球しづらい
40代は多くの人が「子育て」というステージの真っ只中にいる時期になります。
また、40代前半はまだ気持ちも若いかもしれませんが、40代後半ともなると、会社員を始めて20数年。
自分の中でも会社人生の折り返し地点を過ぎたことを意識始めます。
定年までのカウントダウン。
セカンドライフの展望。
そんなことを漠然と考えながら、手元にある貯蓄を確認してみると、大胆な行動に出れるほどの貯蓄がないことに気付くのではないでしょうか。
子育てという「壁」
①「不動産投資」と「子どもの教育」の優先順位
子どもが小さければ比較的大きな出費はありませんが、子どもが高校生、大学生となると必要な教育費もピークを迎えます。
戻ってくることのない子どもの大事な時期と、不動産投資。
塾にも行かせたい。
地元の公立高校は評判が良くないから、私立の学校も検討したい。
お金はいくらあっても足りません。
それでもあなたはこの時期に不動産投資にお金を注げるでしょうか。
「子育ては子育て、資産形成は資産形成」とあなたは心を鬼にします。
でも、パートナーは「今は子育てが全て」と心を鬼にしてくるでしょう。
②休日に不動産投資活動ができない
問題はお金だけではありません。
時間も捻出しづらくなります。
ただでさえ会社も忙しいのに、休日は家族サービス。
不動産投資に避ける時間は限られます。
気になる物件の現地確認は休日に行いたいものですが、これもなかなか時間が取れません。
家族を振り切って、自分ひとりで気になる物件の現地確認に行くような生活をしていては、パートナーは不動産投資に理解を示してはくれないでしょう。
そうなれば、連帯保証人になってもくれません。
会社の定年までのカウントダウン
③銀行からの大きなローン（融資）は望めない
不動産投資をする上での最大の魅力は、銀行からのローンという「レバレッジ」です。
ローンを活用しないのならば、数ある投資の中から敢えて不動産投資を選ばなくても良いのではないかと思うほどです。
そんな銀行のローンですが、ただお金を借りれば良いというものでもありません。
なるべく長期のローン（30年、35年、40年）を組むことで資産形成のスピードが上がります。
このあたりの仕組みはこちらで詳しくお伝えします。
しかし、銀行も借主（あなた）の返済能力を品定めします。
定年まで20年を切っているあなたに対して、銀行も長期のローンは組んでくれません。
（自宅や他に所有する土地など担保となるものを持っていれば話は別です）
④残り時間に対するコスパが良くない
不動産投資は少なからず、物件の購入や売却にそれなりの手数料が必要となります。
その後の利益率を考えるとトータルでは不動産投資はオススメですが、長期にやってこそ大きな利益となって返ってきます。
初期投資は安くないけど、その後のリターンは大きいということです。
一方、株などであれば、初期投資はとても安く済みます。
株の世界は利用人口も多く、ITの導入も多いことから、市場全体の競争の中でここまで手数料が下がって来たのでしょう。
将来的には、不動産業界もそうなると思われます。
ですが、現在で言えば、物件の約７％相当の金額の手数料が発生すると言われています。
約7％のうちの約6％は仲介業者への仲介料（謝礼相当）であり、後々に効いてくるお金というよりは、ただの謝礼です。
仲介業者を喜ばせるためだけのお金です。
（良い物件を紹介してもらったと思うなら、正当な報酬と言えるかもしれませんが）
3,000万円のアパートを購入するために必要な手数料は約210万円（約7％）。
約210万円のうち、180万円は仲介料に消えていくわけです。
最低でも10年、20年と続けるつもりであれば不動産投資を始めても良いと思います。
そこまで先を見通していないようであれば、その180万円は株などの不動産投資とは違う投資に使った方が投資効率が良いでしょう。
最初に購入した１棟アパート、ワンルームマンションが必ずしも10年も20年も所有し続けられる（賃貸し続けられる）アタリ物件とは限りません。
ハズレ物件とは言わないまでも、「可もなく不可もなく」程度の物件だったというのはよくある話です。
売却して清算してしまいたいと思ったら最後、仲介料として消えていった180万円は本当にただの紙屑となってしまったわけです。
さらに残酷な話として、売却するにも仲介してもらう必要があります。
そこでも仲介手数料が発生します。
ですので、もはや投資で失敗できない40代には不動産投資はリスクが高いと私は思います。
⑤冒険できない
40代独身、会社でも管理職を務め、休日は必ずたくさんの友人と過ごしている。
こんな40代であれば、まだまだ何でも冒険ができると思います。
そういう意味では「40代は冒険できない」は間違っていますね。すみません。
ですが、こういうパターンはどうでしょう。
40代既婚、2児の父、会社では管理職まであと一歩、休日は子どもの塾の送り迎え。
この40代は果たしてどこまで投資（副業）という世界で冒険できるでしょうか。
冒険したい気持ちはあっても、20代のようなリスクの取り方はできないでしょう。
冒険できないが故に、とにかく慎重になると考えれば40代も20代に劣らないかもしれません。
しかし、慎重になっても落とし穴はあるものです。
また、不動産投資は慎重になりすぎたら購入できないという代物だったりもします。
最後には「ダメだったら売っちゃってチャラにできればいいな」くらいの開き直りがないと、精神的にもしんどいでしょう。
この記事を読んでくださっている40代のあなたは前者と後者、どちらに近いですか？
おわりに
投資全般に言えることですが、失敗しないようにたくさん勉強をすることは大事です。
ただもっと大事なのは、失敗する可能性がゼロではない事実を受け入れる準備、余力があるかということです。
20代であれば、失敗を「武勇伝」という面白エピソードに昇華できます。
また20代であれば、仮に210万円をドブに捨ててしまったとしても、毎月２万円貯蓄し直せば9年弱で210万円が取り戻せます。
40代となると、失敗は純粋に「失敗談」でしかないですね。
数人の友人だけは「武勇伝」と笑ってくれるかもしれませんが、基本的には気の毒そうな眼差しがあなたに集まることでしょう。
そして、もし、それでも40代のあなたが、不動産投資を始めるのであれば、こちらの”ほぼ詐欺”な不動産投資にだけは騙されないよう気をつけてください。
千里の道も一歩から。
最後までお読みいただき、ありがとうございました！