【ロードマップ】不動産投資の始め方～初心者のための入門編～
かと言って、不動産投資サイトとか見ても専門用語が多くて全然分からないんだよな、、、
初心者向けに簡単に教えてくれる人いないかな～。
不動投資関連の本は１冊1,500円～2,500円くらいするから、本を買って読むのは不動産投資の興味がもう少し強まってからでいいと思うよ。
できるだけ身近な例を使いながら、不動産投資の全体像を解説しますね。
このページでこんなことを理解できます。
- 不動産投資の全体像（「買う」「貸す」「売る」の各フェーズで必要な知識の全体像）
- 「買う」に全力を注ぐことが大事。
- 早速始めるなら、「不動産投資とは？」から始めると良い。
目次
【ロードマップ⓪】私の不動産投資に対するスタンス
こんにちは。ブログ管理者の「一歩（いっぽ）」です。
不動産投資のロードマップを解説する前に、私自身の不動産投資に対する基本的なスタンスを説明します。
なぜなら、このブログを読んでくださっているあなたのの貴重な時間を無駄にしたくないからです。
- 一歩って、そういうスタンスの人間なんだ。では読み進めてみよう。
- 一歩って、そういうスタンスの人間なんだ。では他のブログを探そう。
感性が「合う」「合わない」って大事だと思いますので、予めお伝えしたいと思います。
【一歩のスタンス】
- 人見知りな人間です。「サラリーマン大家さんとたくさん知り合って仲間を増やそう！」という考えはありません。独学でひっそりと不動産投資をしています。
- 不動産が基本的に好きです。独身時代の引っ越しとか、結婚後のマイホーム購入にワクワクしたタイプです。
- 「小さく」始める人間です。今のところ失敗はないですが、とにかく手堅く進めるタイプです。
- ヒトに教えることが好きです。教育系の大学を出て、会社でも社員教育などに携わっていることもあり、ヒトに分かりやすく伝えるということを大事にしています。
- 私の本業はサラリーマンです。よって、オススメできる不動産投資法などはサラリーマン向きになりがちです。
では、少しでも共感できるところがありましたら、読み進めていただければと思います。
https://www.brush-up.jp/guide/sc150
【ロードマップ①】不動産投資の全体像
数ある不動産投資サイトを見て思うのは、「全体を俯瞰して理解できるサイトが少ない」ということです。
でもそれは、仕方のないことだったりもします。
なぜなら、一口に不動産投資サイトと言っても、運営者の皆さんの専門分野が違うからです。
例えば、こんな人たちが不動産投資サイトを運営しています。
- 不動産仲介業者
- 不動産管理業者
- 不動産投資家（ベテラン）
- 不動産投資家（かけだし）
- 元銀行員
これを「高校」で例えてみましょう。
- 校長/理事長
- 教頭/副校長
- 教師（学年主任/教務主任）
- 教師（新米）
- 用務員
校長先生は学校の「経営」を担っています。
普段生徒に接していないせいか「昔は…未来は…」みたいな漠然とした話が多いですよね。
教師は生徒に「勉強」を教えます。
赤点を取る人が出ないように「まじめに授業聞きなさい…宿題やりなさい…」みたいな話が多いですよね。
用務員は学校の裏方的存在です。
普段話を聞く機会はないと思いますが、彼らが生徒に伝えたいこととすれば「モノを大切に使いましょう」とかでしょうか。
皆さん立場が違うので、見ている世界が違います。
それ故、発言が偏ってしまうのはある意味仕方ないかもしれません。
また教師については、その中でも専門性が分かれます。
- 英語
- 数学
- 国語（現代文、古文、漢文）
- 理科（物理、化学、生物、地学）
- 社会（世界史、日本史、地理、政治経済）
- 美術
- 技術
- 体育
基本的に英語の先生は英語の授業しかできませんよね。
不動産投資家も基本的には同じです。
投資方法については多岐にわたるパターンがあります。
- 間取り ：ファミリー向け、単身者向け →２種類
- 購入単位 ：マンション1棟丸ごと、マンション1部屋、アパート1棟丸ごと、戸建て →４種類
- 建物構造 ：鉄筋コンクリート造り（頑丈）、軽量鉄骨造り（やや頑丈）、木造（普通） →３種類
- 建物築年数：新築、中古（築浅（築2～10年））、中古（築古（築11～50年）） →３種類
- 所在地 ：東京23区、東京23区以外の首都圏、地方、海外 →４種類
- 購入方法 ：現金一括、一部ローン、フルローン（全部ローン） →３種類
これらを組み合わせて自分なりの投資方法を考えます。
２種類×４種類×３種類×３種類×４種類×３種類＝864通り
投資方法は864通りもありますので、不動産投資家も星の数ほど存在しますが、得意とする投資方法はみんなバラバラです。
そんな不動産投資家のサイトでは、「自分はこうして成功した」というメッセージが中心となりますので、偏った内容になりがちなわけです。
非常に前置きが長くなりましたが、これから具体的な不動産投資のロードマップを解説します。
（学習のレベル分けとして「小学校/中学校/高校」を例にロードマップを作ってみたいと思います）
一つ一つの項目にリンクを貼っていますが、最初は一つ一つをクリックせずにこのページを最後まで流し読みしてください。
何となく、全体像を見てみて不動産投資に興味が持てそうかイメージを膨らますことを大事にしてくださいね。
小学校：物件購入までのロードマップ
小学校１年生：概念を学ぶ
※ブログで学びます。まだ書籍は買わなくて良いです。
「不動産投資ってどういう投資？」から「不動産投資をもう少し知りたいな」に変化するためのラインナップです。
- 不動産投資とは？
- 不動産投資のメリットデメリット
- 不動産投資に向いている人向いてない人
- 不動産投資を始めるオススメの時期
- 「騙される」「カモにされる」という強迫観念
- 資格（宅地建物取引士資格）は取るべきか
小学校２年生：基礎学習
※ここもブログで学びます。まだ書籍は買わなくて良いです。
「不動産投資をもう少し知りたいな」から「不動産投資が何となく分かってきたぞ」に変化するためのラインナップです。
お金関係
- 「利回り」とは何か
- 初期費用（自己資金）はどのくらい必要か
- 現金払いとローン利用はどちらがお得か
- 「属性」とは何か
- 確定申告（経費（節税））のあれこれ
- 不動産投資の保険（団体信用生命保険）とは何か
建物関係
- 間取り ：ファミリー向け、単身者向け
- 購入単位 ：マンション1棟丸ごと、マンション1部屋、アパート1棟丸ごと、戸建て
- 建物構造 ：鉄筋コンクリート造り（頑丈）、軽量鉄骨造り（やや頑丈）、木造（普通）
- 建物築年数：新築、中古（築浅（築2～10年））、中古（築古（築11～50年））
- 所在地 ：東京23区、東京23区以外の首都圏、地方、海外
- 購入方法 ：現金一括、一部ローン、フルローン（全部ローン）
その他
- 物件の管理
- 出口戦略
- リスク
小学校３年生：応用学習
※書籍や大規模イベントで学びます
「不動産投資が何となく分かってきたぞ」から「不動産投資のリアルに触れてみたい」に変化するためのラインナップです。
まだ個別に不動産仲介業者と接触するのは怖いので、書籍や大型イベントを利用して、色々な人の成功例や失敗例、最新の金融事情や賃貸事情について商法を収集してみましょう。
言ってみれば、不動産仲介業者にカモにされないための情報収集の最終段階です。
書籍
- 間違えない書籍選び（武勇伝、超専門書は読まなくていい）
- 「お金持ちになる最短コース」系オススメ書籍
- 「失敗事例もりだくさん」系オススメ書籍
- 「借金は絶対にしたくない」系オススメ書籍
- 「銀行のこともっと知りたい」系オススメ書籍
- 「経費、節税のこともっと知りたい」系オススメ書籍
大型イベント
- 間違えないイベント選び（１社開催、単独セミナーはまだ早い）
- おすすめ大規模イベント（無料編）
- おすすめ大規模イベント（有料編）
小学校４年生：実践学習
※不動産仲介業者へのアプローチから学びます。
「不動産投資のリアルに触れて”みたい”」から「不動産投資のリアルに触れて”みる”」に変化するためのラインナップです。
ここまで勉強したら、そろそろ実践演習に進みましょう。
不動産仲介業者にアプローチしない限り、アパートやマンションの購入はあり得ません。
腹を決めて、細心の注意を払いながら前に進みましょう！
- 不動産仲介業者に「資料請求」をしてみる
- 不動産仲介業者の「単独セミナー」に行ってみる
- 不動産仲介業者の選び方
- 強めの勧誘に対する断り方/逃げ方
小学校５年生：購入準備
※引き続き、不動産仲介業者へのアプローチ、具体的な販売物件へのアプローチから学びます。
ここまで来れたら、あなたは「投資用不動産」を購入する力を持っています。
すぐには狙い通りの販売物件に巡り合えないと思いますが、１件１件をよく吟味して自分の軸に妥協しない物件を探し出しましょう。
- 「物件チラシ」の集め方
- 販売物件のチェックポイント
- 実際に物件を見学してみる
- 購入の申し込みをする
- 銀行選びは急がなくていい
小学校６年生：購入
- 具体的な購入の流れ
- 銀行選び
- 管理会社選び
中学校：賃貸経営のロードマップ
中学１年生
- 確定申告に備える
- 経費（節税）を思い出してみる
- 会社にバレないようにするには
中学２年生
- 入居者の契約更新時の対応
- 次の入居者探しの時の対応
- 設備故障時の対応
中学３年生
- リフォーム/リノベーションはどうすれば良いか
高校：物件売却のロードマップ
高校１年生
- 所有物件の売却の目的とは
- 所有物件の売却のタイミングとは
- 所有物件の売却による税金とは
- 売却による確定申告とは
高校２年生
- 所有物件の売却価格を決めるのは自分
- 不動産仲介業者の選び方
高校３年生
- 所有物件売却後のとるべき行動とは
【ロードマップ②】「買う」に全力を注ぐことが大事。
ただ物件を購入すればいいってだけでは無さそうなんだね。
「貸す」とか「売る」なんて、まだ全然想像もつかないよ。
やっぱり不動産投資やめようかな…
でも「買う」「貸す」「売る」の中で一番大事なのは「買う」だよ。
どのくらい大事かっていうと、98：1：1の割合で「買う」が大事。
「買う」さえ間違えなければ、不動産投資で失敗することはないから、まずはそこだけに集中できればいいと思うよ。
なぜ「買う」が大事なのか。
「買う」を間違えなければ「貸せる」し「売れる」からです。
間違わずに「買う」とはどういうことか。
「賃貸需要があるエリア」の物件を「安く」買うことです。
10年間不動産投資を続けてみて、このたった二つのことがが”不動産投資の神髄”だと私は思うに至りました。
間違わずに「買う」ことができれば、入居者が出て行っても、すぐに新しい入居者が決まります。
入居者の入居態度が悪ければ、追い出したっていいでしょう。
強気に対応できます。
すぐに次の入居者が決まるからです。
間違わずに「買う」ことができれば、何かあったときに、すぐに売れます。
でも、間違って「買う」（相場よりも高い値段で買ってしまう）と、売ろうと思っても買った値段を下回ってしまうことが多いです。
「売りたい（現金化したい）」でも「買値より安く売ったら損をする」でも「売りたい（現金化したい、清算してしまいたい）」
このループにはまります。
相場よりも安く「買う」ことができれば、相場の値段で売れば多少なりとも利益が出ます。
だから不動産投資においては「買う」が圧倒的に大事なのです。
「買う」を間違えないためには、何が一番大事か。
「賃貸需要があるエリア」を知り、「安く」買うために物件価格の相場を知ることです。
自分が不動産投資をする（物件を購入する）レベルにあるかどうかを自己診断するとしたら、
- 賃貸需要があるエリアは〇〇な場所、かつ〇〇な場所。なぜなら～。
- この物件価格は相場より安い。なぜなら～。
と自分の頭で考えて言える状態になれたら、物件の購入に進んでみてよいと思います。
"Yahoo!知恵袋"や"教えてgoo"で失敗を嘆いている方々は、知り合いに言われるがまま、あるいは不動産仲介業者に言われるがまま物件を購入しています。そして、購入してから失敗したことに気付いている例がほとんどです。
皆さんにはそうなってほしくありません。
【ロードマップ③】早速始めるなら「不動産投資とは？」から始めると良い。
それで何から勉強すればいいの？
特に最初のうちは、短いサイクルで「やっぱり投資なんてやめようかな」という気持ちが襲ってくることも多いから、『不動産投資とは？』から読んでいくのが難しくなくて読みやすいと思うよ。
千里の道も一歩から。
最後までお読みいただき、ありがとうございました！